Tapu Dairesinde Ayak Sesleri Azaldı

Tapu dairesindeki sessizliğin dili…

Size bir soru sorayım. Bir ülkede evlerin el değiştirme hızı yavaşlarken, bankadan kredi çekerek ev alanların sayısı artıyorsa, bu iyi haber mi, kötü haber mi?

Benim cevabım şu: İkisi de değil. Bu bir işaret.

TÜİK’in son verileri tam olarak bunu söylüyor. 2026’nın üçüncü çeyreğinde, yani temmuz, ağustos ve eylülde Türkiye’de 393 bin 403 konut satıldı. Geçen yılın aynı döneminde bu rakam 455 bin 297’ydi.

Aradaki fark 61 bin 894 konut. Yüzde 13,6’lık bir düşüş.

Ama hikâyenin asıl ilginç tarafı başka yerde. Aynı üç ayda bankadan kredi kullanılarak, yani ipotekle yapılan satışlar yüzde 11,6 arttı. 62 bin 225’ten 69 bin 416’ya çıktı.

Şimdi bir tapu dairesinin bekleme salonunu gözünüzün önüne getirin. Salon geçen yıla göre daha tenha. Ama sıradakilerin elinde, geçen yıla göre daha sık, bir banka zarfı var.

Bu yazıdaki iddiam basit. Türkiye’de konut piyasası artık “kaç ev satıldı” sorusuyla okunamaz. Asıl soru şu: Ev kimin parasıyla, hangi güvenle alınıyor?

Rakamlar bağırmıyor, fısıldıyor

Önce çıplak rakamlara bakalım. Çünkü bu piyasada rakamlar bağırmaz, fısıldar.

Üç ayın üçünde de satışlar geçen yılın gerisinde kaldı. Yıllık düşüş temmuzda yüzde 17,0, ağustosta yüzde 14,7, eylülde yüzde 9,3 oldu.

Eylülde 142 bin 390 konut satıldı. Bu, yaz aylarının üzerinde bir rakam. Ama sakın aldanmayın: Aylık hareketlilik başka şeydir, yıllık toparlanma başka.

Tablonun tamamı şöyle:

Satış türü 2025 3. çeyrek 2026 3. çeyrek Değişim

Toplam konut satışı 455.297 393.403 -%13,6

İpotekli satış 62.225 69.416 +%11,6

Diğer satışlar 393.072 323.987 -%17,6

İpotekli satışların payı %13,7 %17,6 +3,9 puan

Kaynak: TÜİK, Konut ve İş Yeri Satış İstatistikleri, Temmuz-Eylül 2025 ve 2026. Değişim oranları yazar hesabıdır.

Bu tabloda gözümü yakalayan satır en alttaki. Krediyle yapılan satışların payı bir yılda yüzde 13,7’den yüzde 17,6’ya çıktı. Neredeyse 4 puan.

Burada küçük ama önemli bir not düşeyim. TÜİK’in “diğer satışlar” dediği kalem yalnızca peşin alımlar değil; ipotek dışındaki her türlü edinim ve devir bu başlığın altında. Yani “peşin satış çöktü” demek kolaycılık olur.

Ama şu kesin: Daralmanın yükünü kredi dışı işlemler taşıdı. Bu kalemde 69 bin 85 adetlik, yüzde 17,6’lık bir gerileme var. Krediyle gelen 7 bin 191 ek satış, bu boşluğu doldurmaya yetmedi.

Kulis: Asıl hikâye dipnotlarda

Bu kez kulis dediğim şey bir telefon konuşması değil. Tablonun dipnotlarında saklı.

Birinci dipnot: Daralma ikinci elde. Eylülün ayrıntısına bakınca tablo netleşiyor. İlk el konut satışları yüzde 3,9 artarak 51 bin 519’a çıkmış; ikinci el satışlar ise yüzde 15,3 düşerek 90 bin 871’e gerilemiş.

Yani müteahhidin kapısı açık, mahalledeki eski dairenin kapısı aralık. Bunun bir anlamı şu olabilir: Elindeki evi satıp yenisine geçmek isteyen aile, o zinciri eskisi kadar kolay kuramıyor.

İkinci dipnot: Kredi rüzgârı esiyor ama hız kesiyor. Çeyreğin toplamı parlak görünüyor; aylara bölünce başka bir şey görülüyor.

İki çizgi birbirine yaklaşıyor. Kredi kanalının itkisi zayıflarken kredi dışı taraftaki kanama yavaşlıyor. İpotekli satışların toplam içindeki payı da çeyrek içinde temmuzdaki yüzde 19,3’ten eylülde yüzde 16,4’e indi.

Üçüncü dipnot: Fiyat etiketi yerinde, alım gücü yerinde değil. Merkez Bankası’nın konut fiyat endeksi ağustosta yıllık bazda nominal yüzde 23 arttı, reel olarak ise yüzde 6,5 azaldı. Konutta reel kayıp böylece dokuzuncu ayına girdi.

Ev sahibi rakamda kazanıyor, satın alma gücünde kaybediyor. Üstelik bu kayıp, satış adedi de düşerken yaşanıyor.

Dördüncü dipnot: Para pahalı kaldı. Merkez Bankası politika faizini ocakta yüzde 38’den 37’ye indirdi ve eylül toplantısına kadar orada tuttu. Yani ipotekli satıştaki artış ucuz paranın eseri değil. Ertelenmiş ihtiyacın mı, seçici açılan banka musluklarının mı? İşte o, henüz cevabı yazılmamış soru.

Malcolm Gladwell, büyük dönüşümlerin gürültüyle değil, küçük eşik işaretleriyle başladığını anlatır. Konutta o eşik işareti bence şu dört puanlık pay artışı. Hem de faiz yerinden kıpırdamamışken.

2027’ye giderken üç not

Son çeyreğin ilk sinyali 22 Ekim’de geldi. Merkez Bankası dokuz aylık aranın ardından politika faizini yüzde 37’den 36’ya indirdi. Kurul aynı metinde iç talepteki zayıf seyrin sürdüğünü de not etti. 

Tek bir indirim bahar getirmez. Ama rüzgârın yönünü gösterir. Ben 2027’ye girerken üç not düşüyorum.

1. Alıcıya: Evin fiyatına değil, ödeme gücünüzün sınırına bakın. Kredi bir fırsat değil, uzun soluklu bir sözleşmedir. Taksidin gelire oranı, peşinat ve vade artık evin metrekaresinden daha belirleyici.

2. Satıcıya: Nominal rakama tutunmak, satış süresini uzatır. Konutta reel kayıp dokuz aydır sürüyor. Piyasa gerçeğinden kopuk fiyat beklentisi, ilanın sitede yıllanması demektir. Gerçekçi fiyat, en iyi pazarlamadır.

3. Müteahhide ve yatırımcıya: Yeni dönemin para birimi güvendir. Gerçekçi fiyatlanan, doğru lokasyonda duran ve ekonomik değerini verilerle kanıtlayan konut öne çıkacak. Diğerleri bekleyecek.

Michael Pollan bize tabaktaki yemeğin nereden geldiğini sormayı öğretti. Konut alıcısı da artık aynı soruyu soruyor: Bu fiyatın arkasında ne var?

Gayrimenkulde yeni dönemin ölçütü, fiyatların ne kadar arttığı olmayacak. O fiyatlardan ne kadar sağlıklı işlem yapılabildiği olacak. Bu bir kriz tablosu değil; doğru okunursa bir olgunlaşma tablosu.

Ev, bir hafıza sözleşmesidir

Şimdi şu üç cümleyi bir kenara yazın.

Fiyat etiketi bağırır, işlem hacmi fısıldar. Akıllı olan fısıltıyı dinler.

Bu ülkede insanlar ev hayalinden vazgeçmedi. Sadece o hayalin faturası artık bankanın antetli kâğıdına basılıyor.

Tapu bir kâğıttır, kredi bir sözleşmedir. Ev ise bir güven beyanıdır.

Pico Iyer, evin bir toprak parçasından çok bir ruh parçasıyla ilgili olduğunu anlatır. Ben buna bir şey eklerim: Ev, önce mutfaktır.

Balkan göçmeni ailelerin hikâyelerini dinleyenler bilir. Yeni bir yere varıldığında önce ocak yakılır, sonra duvar örülür. Çünkü bir evi ev yapan şey tapudaki ada-parsel değil, o mutfakta kaynayan tencerenin kokusudur.

Dedelerimiz evlerini imeceyle, biriktirdikleriyle, komşunun eline güvenerek kurdu. Biz bugün bankanın kredisiyle kuruyoruz. Torunlarımız belki en çok veriyle, şeffaflıkla ve gerçek değerle kuracak. Araçlar değişiyor; değişmeyen tek şey güven ihtiyacı.

Türkiye gayrimenkul sektörünün 2027’ye taşıdığı asıl soru da bu. Fiyat odaklı büyümeden, işlem hacmi ve sürdürülebilir değer odaklı bir dengeye geçebilecek miyiz?

Benim cevabım: Geçebiliriz. Ama önce şunu hatırlamamız gerekiyor. Ev, bir yatırım aracı olmadan önce bir hafıza sözleşmesidir. Ve hafıza, güvenin olmadığı yerde kurulmaz.

Not: Bir sonraki TÜİK verisinde ilk bakacağım satır toplam satış olmayacak. İpotekli satışın payı olacak.

firat.ozbay@kww.com.tr