HİSSELİ TAPULARDA YENİ DÖNEM
Miras yoluyla arsa, tarla veya konut sahibi olan milyonlarca kişiyi yakından ilgilendiren hisseli tapu düzenlemesi Anayasa Mahkemesi’nden döndü. Yüksek Mahkeme, ortaklardan birinin payını satması halinde önalım hakkını kullanacak hissedarın ödeyeceği bedelin hâkim tarafından rayiç değer üzerinden belirlenmesini öngören hükmü iptal etti.
Hisseli taşınmazlarda ortaklar arasındaki satış ve paylaşım süreçlerini yakından ilgilendiren önemli bir hukuki değişiklik gündeme geldi. Anayasa Mahkemesi (AYM), paylı mülkiyete konu arsa, tarla ve konutlarda önalım hakkının kullanılmasına ilişkin bedel belirleme yöntemini Anayasa’ya aykırı buldu. Türk Medeni Kanunu’nun 734’üncü maddesinde 2025 yılında yapılan değişiklikle getirilen düzenlemeye göre, hissedarlardan biri payını üçüncü kişiye sattığında diğer ortaklar önalım hakkını kullanmak için mahkemeye başvurabiliyor, ancak satın alınacak payın bedeli tapuda gösterilen satış tutarına göre değil, hâkimin belirleyeceği rayiç değer üzerinden hesaplanıyordu. AYM, bu yöntemin satıcı, alıcı ve önalım hakkını kullanmak isteyen hissedar arasındaki menfaat dengesini bozduğu sonucuna vardı. Mahkeme, tarafların kendi iradeleriyle belirlediği satış bedelinin yerine yargı yoluyla farklı bir tutar belirlenmesinin mülkiyet hakkı açısından sorun oluşturduğuna hükmetti.
HEM ALICIYI HEM HİSSEDARI İLGİLENDİRİYOR
İptal kararının gerekçesinde, mahkemenin belirlediği rayiç bedelin gerçek satış tutarından farklı olabileceğine dikkat çekildi. Böyle bir durumda taşınmazı satın alan üçüncü kişinin haksız kazanç sağlayabileceği ya da zarara uğrayabileceği belirtildi. Diğer taraftan önalım hakkını kullanmak isteyen hissedarın da ne kadar ödeme yapacağını önceden öngörememesi hukuki belirsizlik olarak değerlendirildi. Yüksek Mahkeme, taşınmazın satıcısı, yeni alıcısı ve diğer hissedarların mülkiyet hakları arasında adil bir denge kurulması gerektiğini vurgulayarak düzenlemeyi iptal etti.
YENİ VE ESKİ DAVALAR İÇİN ÖNEMLİ
Karar, yalnızca yeni açılacak davaları ilgilendiren bir düzenlemeyle sınırlı kalmadı. AYM, 2025 yılında yapılan değişikliğin daha önce açılmış ve devam eden davalara da uygulanmasını öngören geçiş hükmünü de iptal etti. Bununla birlikte kararın hemen uygulanması söz konusu değil. Hukuki boşluk oluşmaması amacıyla iptal hükümlerinin yürürlüğe girmesi 9 ay ertelendi. Buna göre yeni hukuki dönemin 6 Ağustos 2027’de başlaması öngörülüyor. Bu tarihe kadar mevcut düzenleme uygulanmaya devam edecek. Dolayısıyla devam eden davalarda ödenecek bedellerin kendiliğinden değişmesi veya kesinleşmiş mahkeme kararlarının otomatik olarak ortadan kalkması söz konusu değil.
